Entenda por que o Plano Diretor é a única ferramenta capaz de diminuir as distorções do solo paulistano
VANESSA CORREA
Falta planejamento para São Paulo. Esse bordão, repetido desde os botecos mais simples da zona leste até os refinados restaurantes dos Jardins, é parcialmente verdadeiro. A cidade tem, sim, seus planos. O maior deles é o Plano Diretor Estratégico, de 2002. Mas esse plano, que serve para orientar os diferentes aspectos da vida na metrópole -educação, meio ambiente, desenvolvimento, transporte-, produziu poucas mudanças no padrão de ocupação do solo paulistano.
O mais correto, então, é dizer que a cidade de São Paulo não implanta o planejamento que possui.
A oportunidade de mudar isso é agora. Neste ano, a prefeitura vai começar a revisar o Plano Diretor vigente há dez anos. O desafio é elaborar uma minuta de lei que dê conta das distorções de sempre e das transformações recentes. O projeto está entre as prioridades da Câmara, onde a gestão Haddad (PT) tem maioria.
Há consenso entre mercado imobiliário, urbanistas e cidadãos de que a mobilidade é a questão mais urgente. Todos concordam, em maior ou menor grau, que é preciso diminuir os deslocamentos diários, aproximando moradores e empregos.
Mas a partir disso surgem os conflitos. Enquanto prefeitura e urbanistas buscam trazer mais moradores para as áreas desenvolvidas (adensar), entidades que defendem os bairros mais ricos querem regras rígidas para a chegada de mais prédios. Já o mercado brigará por mais flexibilidade.
"É preciso criar parâmetros de qualidade para o adensamento. Não adianta botar todo mundo pendurado um no pescoço do outro se não tem área verde, escola, transporte", diz Lucila Lacreta, do Movimento Defenda São Paulo, que reúne cem associações de bairro das regiões sul e oeste.
O QUE É O PLANO DIRETOR
O Plano Diretor organiza o crescimento da cidade e aplica direitos e mecanismos presentes na Constituição e no Estatudo da Cidade
O trânsito e a violência são dois grandes vilões da capital. Mas, para resolvê-los, não basta ter uma estratégia para melhorar o fluxo de veículos e outra para conter o crime. Os problemas das metrópoles precisam ser tratados em conjunto, pois muitas vezes eles têm a mesma origem.
É o caso do trânsito e da violência, em grande parte gerados pela separação entre a população pobre, na periferia, e a rica, que vive nos bairros mais centrais, com melhores empregos, escolas, hospitais, lazer e transporte.
Essa separação gera distorções. Todo dia, cerca de 3 milhões de pessoas se deslocam da zona leste até o centro expandido para trabalhar. Daí o trânsito e a superlotação de ônibus e metrôs.
E quando a população de menor renda fica confinada à periferia, onde as oportunidades são escassas, ela tende a continuar pobre. Isso contribui para a desigualdade social e a violência.
Para resolver essas questões, é necessário um plano urbanístico que considere os aspectos conjuntamente. Isso é o Plano Diretor.
1- CONSTITUIÇÃO (1988)
Condiciona o direito de propriedade à função social do imóvel, ou seja, à satisfação das necessidades dos habitantes da cidade, como o direito a moradia digna e o acesso a terra urbana, saúde, educação, transporte, serviços públicos, infraestrutura, saneamento ambiental, trabalho, lazer e cultura
2- ESTATUTO DA CIDADE (2001)
Lei federal, regulamentou o capítulo de política urbana da Constituição. Criou mecanismos para a aplicação dessa política, obrigou cidades com mais de 20 mil habitantes a ter plano diretor e exigiu participação popular na elaboração de planos e projetos urbanos
2.1 REGULAMENTAÇÃO
Regulamentou a aplicação do IPTU progressivo para edifícios e terrenos subutilizados e a construção obrigatória em terrenos vazios, que já eram previstos na Constituição
2.2 NOVOS INSTRUMENTOS
Entre os instrumentos criados pelo estatuto estão a usucapião para imóveis urbanos e a possibilidade de demarcar áreas da cidade e reservá-las à habitação social, as ZEIS
3- PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO DE SÃO PAULO (2002)
Lei municipal que organiza o crescimento e o funcionamento da cidade. Diz quais são os objetivos para as regiões e identifica instrumentos e ações para realizá-los
3.1 POLÍTICAS PÚBLICAS
Dá diretrizes para as políticas públicas de desenvolvimento econômico, emprego, saúde, qualidade de vida, educação, meio ambiente, desenvolvimento urbano etc.
3.2 PLANO URBANÍSTICO
Dá diretrizes para o sistema viário, áreas verdes, espaços públicos, transportes
3.2.1. MACROZONEAMENTO
Define os principais tipos de zonas da cidade (macrozonas de proteção ambiental, de urbanização consolidada, em consolidação, em desenvolvimento e áreas a serem reestruturadas) e os objetivos para cada uma delas. Também divide a cidade em zonas de uso residencial, industrial e misto
4- LEI DE ZONEAMENTO (2004)
Detalha a aplicação das diretrizes do Plano Diretor no solo da cidade
4.1 USO E OCUPAÇÃO DO SOLO
Cria 29 zonas de uso e ocupação do solo distintas. Cada zona especifica que tipo de empreendimento pode haver ali (residencial, comercial, de serviços ou uso misto) e o quanto e como pode ser construído nos lotes
4.2 PLANOS REGIONAIS ESTRATÉGICOS
Cada uma das 31 subprefeituras tem um plano. Eles subdividem a região de acordo com as 29 zonas e dão parâmetros como altura de prédios e quanto do terreno pode ser ocupado
OS OBJETIVOS
A revisão do Plano Diretor vai tentar tirar do papel mecanismos que já estão previstos no plano de 2002 e dar mais ênfase à questão da mobilidade
Urbanistas, mercado imobiliário, prefeitura e população têm visões diferentes sobre a cidade. Mas todos concordam em um aspecto: a questão da mobilidade urbana é urgente.
Por isso, um dos principais objetivos do próximo Plano Diretor é priorizar o transporte público e aproximar moradores e empregos. A intenção é trazer mais pessoas para viver perto de onde há grande oferta de trabalho e infraestrutura, como as antigas regiões industriais do Brás. Ao mesmo tempo, é preciso levar oportunidades de trabalho para a periferia.
Embora esses objetivos já apareçam no plano em vigor, é preciso aprimorar os instrumentos disponíveis para que se concretizem. Criar mecanismos para que comércio, serviços e moradias estejam próximos um do outro também aparece como meio de melhorar a mobilidade. Essa aproximação, conhecida como uso misto, evita que as pessoas tenham de usar o carro até para comprar pãozinho, por exemplo.
"O modelo em que as atividades comerciais devem estar nos bairros mais consolidados, e a habitação social, na periferia, veio do começo do século 20. Há consenso de que esse modelo está esgotado. Pior, na verdade nunca deveria ter sido implantado", diz o urbanista e vereador Nabil Bonduki (PT).
Urbanização consolidada
Distritos residenciais ou altamente verticalizados com ótimas condições de urbanização, altas taxas de emprego e trânsito. População de alta renda
OBJETIVOS
Conter adensamento, verticalização e grandes empreendimentos, como shoppings
COMO FAZER
– Outorga onerosa do direito de construir – Se um empreendedor quiser erguer um prédio residencial com área total acima do limite básico, ele terá que comprar esse direito da prefeitura, que usa o dinheiro para fazer melhoramentos viários
– Manutenção do zoneamento restritivo – Comércio ou serviços só são permitidos em vias específicas de bairros residenciais
Urbanização e qualificação
Tem infraestrutura incompleta, poucos equipamentos culturais, comércio e serviços; favelas e baixa taxa de emprego
OBJETIVOS
Gerar empregos, estimular a habitação popular, criar novas centralidades e melhorar o transporte coletivo
COMO FAZER
– ZEIS 1 e 2 – Favelas consolidadas recebem urbanização da prefeitura e equipamentos sociais e culturais; 40% dos apartamentos construídos por empreendedores devem atender famílias com renda de até seis salários mínimos em terrenos demarcados para isso
– Áreas de intervenção urbana e polos de centralidade – No entorno de estações de trem e metrô, a prefeitura faz intervenção e incentiva a chegada de mais moradores, comércio e escritórios. Isso ajuda a diminuir os deslocamentos e o aumentar o acesso ao transporte
Proteção integral
Tem reservas florestais e biológicas e parques
OBJETIVOS
Permitir apenas pesquisa, ecoturismo e educação ambiental
COMO FAZER
– Zoneamento ambiental – A prefeitura delimita em que áreas e sob quais condições pode haver construções
Reestruturação e qualificação
Tem galpões industriais ociosos e/ou áreas degradadas que sofreram esvaziamento populacional
OBJETIVOS
Estimular o uso habitacional
COMO FAZER
– Operações urbanas – Uma área delimitada ganha regras específicas que permitem mais prédios. A prefeitura vende esse direito aos empreendedores e, com o dinheiro, faz obras de melhorias viárias, de transporte público e cria áreas verdes
– IPTU progressivo – A prefeitura pode cobrar IPTU mais caro a cada ano de um prédio desocupado e, após cinco anos, desapropriar esse imóvel
Urbanização em consolidação
Área com um grau básico de urbanização que apresenta taxas de emprego e condições socioeconômicas intermediárias
OBJETIVOS
Estimular a ocupação integral do território
COMO FAZER
– Parcelamento e edificação compulsórios – A prefeitura induz proprietários a construir em terrenos subutilizados. Para isso, pode aplicar IPTU progressivo e desapropriar o imóvel após cinco anos
– Planos de Bairro – A população planeja o próprio bairro, decidindo onde haverá escolas, áreas verdes, ruas só para pedestres e áreas para comércio
Conservação e recuperação
Áreas com vegetação nativa ou mananciais de água que foram ocupadas inadequadamente
OBJETIVOS
Qualificar os assentamentos existentes para minimizar o impacto ambiental
COMO FAZER
– ZEPAG e ZEPAM – A prefeitura reserva, por meio de lei, áreas destinadas à proteção ambiental de vegetação ou a atividades agrícolas ou de mineração, com incentivo à agricultura orgânica e familiar
– ZEIS 4 – Áreas não edificadas à beira de represas são urbanizadas pela prefeitura para receber famílias removidas de áreas de risco ou de proteção permanente
Uso sustentável
Reúne áreas de proteção ambiental (APAs) e reservas particulares do patrimônio natural (RPPNs)
OBJETIVOS
Uso compatível com a preservação, em atividades como agricultura, turismo e lazer
COMO FAZER
– Termo de compromisso ambiental – Para licenciar um empreendimento que irá desmatar, a prefeitura exige contrapartidas como o plantio de árvores na região
OS INTERESSES
Os embates entre mercado imobiliário, urbanistas, prefeitura e cidadãos
Embora exista consenso de que a mobilidade urbana é a questão maior da capital, os quatro principais interessados no Plano Diretor têm ideias distintas sobre como fazer isso. Especialmente quanto ao adensamento das regiões mais centrais e mais desenvolvidas, que servirá para trazer, por meio da liberação de novos prédios, mais pessoas para morar perto das ofertas de trabalho.
O mercado imobiliário quer menos regras no zoneamento, para ter maior liberdade de construir.
Já urbanistas e entidades que representam os cidadãos paulistanos querem garantir que, nas regiões destinadas ao adensamento populacional, haja padrões mínimos de áreas verdes, transporte coletivo e espaços culturais.
Esses dois setores também querem participar das decisões. Por isso, defendem mecanismos que viabilizem a implantação dos Planos de Bairro. Esse instrumento já aparece no Plano Diretor de 2002, mas praticamente não foi usado. Não há consenso sobre como deve ser aplicado.
Passo a passo
Departamento de Urbanismo da prefeitura quer ampla participação popular
Na campanha, Fernando Haddad incluiu a revisão do Plano Diretor, que deveria ter ocorrido em 2012, entre suas prioridades de gestão. O Arco do Futuro, programa de desenvolvimento do entorno das marginais -uma das principais promessas do petista-, depende do sucesso da prefeitura nessa revisão.
A administração planeja enviar para a Câmara, até o fim do ano, um nova versão do Plano Diretor. "Nosso princípio é começar a revisão com ampla participação popular. Todos os questionamentos e as decisões judiciais do processo anterior foram sobre participação", diz Kazuo Nakano, que vai coordenar isso na prefeitura.
A maioria na Câmara deve garantir certa facilidade para a prefeitura, mas embates são esperados. "Nossa grande disputa com o PT vai ser a preservação dos bairros que têm qualidade de vida. Adensamento e verticalização devem ocorrer só onde tiver espaço. Não em bairros como Pinheiros e Vila Mariana", diz Floriano Pesaro, líder do PSDB.
E eu com isso?
Por que devo acompanhar?
O planejamento urbano é o modo como a prefeitura direciona suas ações para desenvolver a cidade. Em São Paulo, o Plano Diretor Estratégico é a grande ferramenta desse planejamento. Sua revisão, neste ano, é a oportunidade de mudar o que vai mal. A implementação do plano pode interferir no tempo que você fica no trânsito para ir ao trabalho, na disputa das construtoras por terrenos, no preço dos imóveis, na quantidade de áreas verdes
Como posso acompanhar?
Durante o processo de revisão do Plano Diretor, a prefeitura vai convocar a população a participar de audiências e reuniões nas 31 subprefeituras. Essa divulgação vai ser feita por diversos meios, como TV e internet. A participação dos cidadãos pode ser individualmente ou por meio de associações de bairro. Nos dois casos, é a oportunidade ideal para levar críticas e sugestões
