Por Adriana Ferraz e Fabio Leite – O Estado de S. Paulo
A nova Lei de Zoneamento aprovada na semana passada pela Câmara Municipal de São Paulo vai liberar até 2,45 milhões de metros quadrados (m²) em novas construções previstas para ocupar os terrenos de Anhembi, Canindé e Ceagesp, que ficam nos eixos das Marginais dos Rios Tietê e Pinheiros. A medida quadruplica o potencial construtivo dessas áreas, que devem ser "privatizadas" pela gestão Fernando Haddad (PT) por meio de parceria público-privada (PPP), com a justificativa de atrair investidores.
Os novos limites de construção equivalem a 343 campos oficiais de futebol e extrapolam os parâmetros urbanísticos definidos pelo Plano Diretor para essas áreas. Os três imóveis foram classificados como zona de ocupação especial (ZOE), território passível de sofrer intervenção urbana, com regras específicas de uso definidas por um decreto do prefeito (leia mais ao lado), mas sem alteração no coeficiente de aproveitamento do terreno.
Nos três casos, o coeficiente máximo deveria ser dois, com prédios limitados a 28 metros de altura, ou oito andares. Mas o novo zoneamento dobrou esse índice para quatro, sem limite de altura, apenas com um teto de área a ser construída que é quatro vezes o atual. Segundo o relator do projeto aprovado na Câmara, vereador Paulo Frange (PTB), a mudança teve como objetivo viabilizar economicamente os projetos de PPPs que a gestão Haddad pretende lançar neste ano.
"Essas três áreas serão tratadas como projeto de intervenção urbana, conceito que está previsto no Plano Diretor. Como isso tudo ainda vai ser lançado e a Lei de Zoneamento estava em aberto, nós decidimos colocar algumas travas no potencial construtivo para que o investidor interessado nas PPPs saiba o que poderá ser feito na região. Sem essa sinalização ficaria difícil", explicou Frange.
A mudança no coeficiente não foi a única alteração feita no Plano Diretor. A Lei de Zoneamento modificou também o tamanho e o limite de vagas de garagem de prédios a serem construídos em avenidas com metrô e corredores de ônibus.
Caso prospere, a PPP do Anhembi vai transformar a área de 300 mil m² em uma "minicity", com restaurantes e lojas abertas 24 horas. Avaliado em R$ 2 bilhões, o projeto exclui o Sambódromo e já tem 18 empresas interessadas, segundo a Prefeitura. A previsão é de que o edital da PPP seja lançado no próximo mês. Lá, o potencial foi ampliado para 1 milhão de m² de área construída.
Já a transformação da área de 700 mil m² ocupada pela Ceagesp é mais complicada. Para conseguir fazer um bairro de uso misto no local, como pretende Haddad, será preciso conseguir um parceiro e um outro terreno que absorvam a operação da central de abastecimento, a maior da América Latina.
Para atrair interessados, a Lei de Zoneamento autoriza 1,15 milhão de m² em construção na área e ainda reduz pela metade o porcentual de terreno que o comprador deve doar para a cidade, caso a nova Ceagesp seja mantida na capital.
Por fim, a área pública do Canindé, hoje em uso pela Portuguesa, deve ser licitada por ao menos R$ 40 milhões. O vencedor poderá montar um empreendimento de 300 mil m² no local. O negócio já foi aprovado pela Câmara e o dinheiro obtido será destinado à construção de um hospital na zona norte.
Notícia publicada originalmente no jornal O Estado de S. Paulo.
